Что такое эскроу-счет, зачем он нужен и где используется + инструкция по покупке недвижимости через эскроу-счет

Эскроу счета в долевом строительстве

Условия и порядок ведения подобных счетов при долевом строительстве обозначен в законе №214-ФЗ. Порядок расчетов выглядит следующим образом:

1. Покупатель решает приобрести первичное жилье в новом еще недостроенном доме.
2. После заключения договора долевого участия, дольщик оплачивает всю сумму согласно договору.
3. Денежные средства вносятся в банк на специальный счет, он не передает их застройщику.
4. Средства на данном счете блокируются, причем как для застройщика, так и для дольщика на период, пока не завершится строительство, и не будет введен в эксплуатацию дом.

Только после выполнения всех условий договора, банк предоставит право доступа застройщику к счету эскроу. В случае если со стороны застройщика требования договора не будут выполнены по ряду причин, обанкротился или заморозил строительство, то деньги со счета возвращаются покупателю.

Счета эскроу с позиции строительной компании

С учетом того, что застройщик не получит средства дольщиков до момента сдачи дома в эксплуатацию, а средства необходимы для строительства дома, их в кредит как раз и предоставит тот банк, в котором будет открыт эскроу счет. Это удорожает стоимость строительства, но зато исключит частые случаи с обманутыми дольщиками. Положительная сторона в том, что проектное финансирование застройки довольно стабильно и постоянно, тогда как деньги дольщиков поступают только от проданных квартир в соответствии с ситуацией на рынке и спросом на недвижимость.

Многие крупные застройщики давно используют проектное финансирование, тем более что законодательство позволяет в таком случае не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по договорам долевого участия.

Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика

Для дольщика такой вариант более надежный и привлекательный, потому что средства, вложенные на приобретение недвижимости, защищены и застрахованы, а проверять надежность застройщика теперь нет необходимости. И даже в случае, если дом не будет достроен и сдан в эксплуатацию, то каждый сможет забрать назад все денежные средства, причем даже с небольшим процентом, начисленным за пользованием деньгами банком. Но есть некоторые нюансы, которые должен знать дольщик:

Агентство по страхованию вкладов уполномочено страховать денежные средства, учтенные на счетах эскроу, в соответствии с договором долевого участия в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (п.3, ст.12.2, ФЗ-177). Если сумма квартиры или нескольких квартир превышает 10 млн руб., то покупатель несет риски в связи с возможным банкротством банка

Поэтому необходимо учитывать надежность самого банка, где открывается счет эскроу.
Необходимо знать, что по исполнительным листам соответствующих органов возможно взыскание со счетов эскроу за другие долги дольщика, и если принудительно со счета будут списаны средства в счет погашения таких долгов, то со стороны дольщика обязательства будут не исполнены и квартиру он не получит.
Необходимо обращать внимание, что в договоре долевого участия обязательно должно быть прописано, что расчеты ведутся посредством перечисления денег на счет эскроу. Строго указана сумма договора, сроки депонирования и основания для прекращения действия договора (п.3, ст.15.4, ФЗ-214)

Срок депонирования указывается на 6 месяцев больше, чем указан застройщиком для передачи квартиры дольщику для того, чтобы в случае непредвиденных ситуаций в строительстве у застройщика было время все исправить.

Согласно пп.5, п.3, ст.15.4, ФЗ-214 со счета эскроу дольщик может забрать денежные средства в следующих случаях:

Опрос: довольны ли Вы качеством услуг предоставляемых Сбербанком в целом?

ДаНет

• если по условиям договора закончился срок депонирования;
• при расторжении договора долевого участия (в судебном порядке или по соглашению сторон);
• при одностороннем отказе застройщика при невозможности завершить строительство, или дольщика (основания для этого перечислены в п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

Эскроу: особенности

Счет эскроу применяют для снижения рисков при оформлении сделок с крупными суммами. Одна сторона сделки вносит на счет денежные средства, которые на нем депонируются (замораживаются). А вторая – получает их после того, как выполнить свои обязательства. Например, переоформит недвижимость или передаст право собственности. Довольно часто счета эскроу используют при покупке недвижимости в ипотеку.

Чтобы открыть такой счет, стороны сделки и банк заключают договор счета эскроу. В нем указаны условия, после выполнения которых денежные средства будут перечислены получателю.

Преимущества счета эскроу

Во-первых, обе стороны защищены от мошенничества. Продавец получит положенные ему деньги от покупателя, если выполнит все условия сделки. Во-вторых, если одна из сторон захочет расторгнуть сделку, деньги вернутся отправителю.

Далее, стороны сделки самостоятельно определяют перечень документов, которые станут подтверждением совершения сделки. Например, при покупке квартиры в ипотеку первоначальный взнос, размещенный на счете эскроу, будет перечислен продавцу после переоформления права собственности на объект. При сделках на сумму до 10 млн. руб. средства, размещенные на счетах эскроу, застрахованы.

При покупке квартиры в ипотеку от застройщика, используют именно счета эскроу. За их открытие и перечисление средств платит застройщик. Это выгодно для покупателя.

Недостатки счета эскроу

Не все банки в России имеют право открывать счета эскроу. Деньги, которые лежат на счете, не приносят никакого дохода. Если одна из сторон не хочет принимать участие в сделке, вернуть деньги можно только после расторжения договора между сторонами и банком.

Эскроу-счета – что это такое?

Это один из современных (и, кстати, очень немногочисленных) вариантов оплаты дорогостоящих покупок. Оплата через эскроу становится особенно актуальной в сфере сделок с недвижимостью, каковая продолжает оставаться одним из наиболее дорогих приобретений. Поскольку уже с июля 2019 года все застройщики обязаны работать с использованием эскроу-счетов, мы будем рассматривать данный банковский инструмент в разрезе сделок по купле-продаже жилья.

Хотя, строго говоря, назвать его современным можно только условно: этот формат оплаты появился в западных странах более 15 лет назад и давно достаточно активно используется для расчетов.

Покупателем в банк переводится сумма, равная стоимости недвижимости, и остается на этом счете до полного выполнения продавцом определенного условия. Может быть указан и целый перечень условий, но чаще всего речь идет о регистрации нового собственника, если это квартира на вторичном рынке, или передача застройщиком дольщику готовой квартиры. По сути — это обычный депозитный вклад, на который в некоторых странах даже начисляются проценты.

Эта практика зародилась в Соединенных Штатах, там ее широко использовали и часто предпочитают использовать в сделках именно с недвижимостью. В мировой практике данный банковский инструмент используют наравне с аккредитивом, инкассо и векселем. Но если говорить о сделках с недвижимостью, то именно с аккредитивом многие путают эскроу-счета.

Использование эскроу направлено на то, чтобы минимизировать риски мошенничества, и обеспечить выполнение обязательств при купле-продаже недвижимости. При этом, гарантии одинаково учитывают интересы, как продавца, так и покупателя. Хотя и в этом инструменте есть свои минусы, о чем мы сегодня тоже поговорим.

Ответы на вопросы читателей

Термин «эскроу» пришел в русский язык из английского (escrow – «условный», в бизнес-терминологии – «условное депонирование»). Означает внесение денег на хранение для третьего лица с предоставлением ему доступа только при выполнении определенных условий. Ударение в русском слове, как и в английском, ставится на предпоследний слог: «эскрОу».

Эскроу-счета для дольщиков застройщик может открыть только в том банке, который предоставит кредит на строительство. Соответственно, строительная компания будет гарантированно располагать необходимыми для возведения дома средствами. Да, они недешевые, но застройщик уже не так зависит от продаж квартир, может выстраивать более долгосрочную маркетинговую кампанию таких продаж.

Обязательное использование эскроу-счета в долевом строительстве введено с 1 июля 2019 года. Таким образом государство защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков и от рыночных рисков в процессе строительства. Эскроу-счет по закону о долевом строительстве – это обособленный счет, на который покупатель вносит деньги за недвижимость, а продавец получает к ним доступ только после сдачи дома в эксплуатацию. Гарантом сделки является банк. При этом деньги на счету блокированы и для покупателя – он не может их забрать, не расторгнув договор долевого участия. Эскроу-счет в данном случае – инструмент, обеспечивающий выполнение сторонами договора их обязательств.

В сделке с использованием счета эскроу участвуют три стороны: продавец, покупатель и банк, гарантирующий выполнение условий сделки. Этот банк и является эскроу-агентом. Формально он не имеет собственного интереса в сделке, его услуги оплачиваются не из средств, внесенных на счет эскроу. В то же время объективно банк – главный выгодоприобретатель новой системы. Он получает в свое распоряжение бесплатные деньги дольщиков (на них не начисляются проценты), берет плату с застройщика за использование счета эскроу, а также получает с застройщика проценты за пользование кредитом, выданным под залог средств, размещенных на счету эскроу.

Нет, для открытия эскроу-счета обязательно личное присутствие в банке.

Закон №214-ФЗ позволяет работать без использования эскроу-счетов тем застройщикам, которые начали возводить объекты до начала действия поправок в закон о долевом строительстве (до 1.07.2019). Правда, при этом здание должно быть построено минимум на одну треть, а с дольщиков собрано как минимум 10% необходимых средств. Некоторые застройщики пользуются этой нормой и «продают» еще не построенные квартиры аффилированным компаниям, чтобы набрать те самые 10% средств. Затем квартиры переоформляются на новых покупателей по переуступке прав. Такая схема незаконна, но для ее выявления необходима проверка по инициативе прокуратуры. Понятно, что без конкретного сигнала от кого-либо из участников сделки прокуратура работать по объекту не будет. А участникам сигнализировать невыгодно, поскольку использование эскроу-счета вызывает удорожание квадратных метров.

Если же речь идет о продаже недвижимости либо других товаров и услуг, то использование счета эскроу – дело добровольное.

Использование счета эскроу приводит к повышению цены на квартиру, поскольку застройщику нужно компенсировать банковские проценты за пользование кредитом на строительство, а также процент за пользование собственно счетом эскроу.

Эскроу-сервисы используются в интернет-торговле, это цифровой аналог банковских эскроу-счетов. Существуют специальные сервисы, которые принимают от покупателя деньги на хранение и выдают продавцу только после получения покупателем товара. Например, на Западе сервис escrow.com защищает от мошенничества при сделках, совершаемых на сайтах типа eBay или FedEx. В России применяются такие эскроу-сервисы как CashPass или SafeCrow. Собственные и партнерские эскроу-сервисы используются на сайтах бесплатных объявлений – Авито и др.

С формальной точки зрения ни сам процесс открытия счета эскроу для юрлица, ни формат его обслуживания ничем не отличаются от аналогичных действий для физических лиц. Есть лишь один нюанс: организации не подпадают под действие закона о страховании вкладов. Так что в случае банкротства банка, где открыт счет эскроу, страховое возмещение юрлицу выплачено не будет. Однако организация может застраховать свои деньги самостоятельно в любой страховой компании.

Список банковских организаций РФ, где можно открыть эскроу счет

Если вы обращаетесь к любому из средних или мелких игроков, делающих бизнес в банковской сфере, то вам нужно обязательно уточнять, есть ли у них услуга по эскроу и какие условия и ограничения по нему установлены в этом кредитном учреждении, например, одни банки допускают возможность сделок на основе эскроу с иностранными гражданами, другие банковские организации ставят необсуждаемым условием то, что эскроу у них доступен только для россиян.

Из крупных банковских учреждений, предоставляющих своим клиентам возможность воспользоваться преимуществами эскроу, можно выделить следующие организации:

1. Уралсиб.
2. Сбербанк.
3. Соверен-банк.
4. ВТБ 24.

Преимущества и недостатки для участников сделки

Эскроу-счета гарантируют надежность сделки при покупке квартиры для обеих сторон, поскольку банк не просто резервирует финансы до момента соблюдения девелопером обязательств, но и контролирует их передачу. Однако новая схема имеет как преимущества, так и недостатки.

Для дольщиков преимуществ больше всего:

• Минимальная вероятность контакта с мошенниками, что исключает денежные потери.
• Прозрачность, а также строгий контроль всех финансовых поступлений.
• Гарантия успешного проведения сделки – получения квартиры или возврата инвестиций.
• Эскроу обходится дешевле, нежели альтернативные варианты – аккредитив или банковская ячейка.
• Финансы на счетах страхуются. Даже если у банка будет отозвана лицензия, средства вернут дольщику в размере, соответствующем стоимости недвижимости (но не больше 10 млн. рублей).
• Возможность перевести нужную сумму на счет безналичным платежом, что гораздо безопаснее и удобнее взноса наличными.
• Среди застройщиков формируется здоровая конкуренция – останутся только добросовестные.
• Возможны льготы и плавающие ставки для владельцев ипотечных кредитов, открывающих эскроу-счет в том же банке.

Среди недостатков:

• Ограниченное число банков, работающих со счетами данного типа.
• Беспочвенные опасения, что переход на эскроу-счета усложнит расторжение договора долевого участия с застройщиком, когда возникнет такая необходимость (например, изменилось финансовое положение покупателя). На самом деле процедура расторжения практически не отличается от обычной, просто выплата денег будет осуществляться банком.
• В отличие от депозита, сумма, что лежит на эскроу, замораживается, и на нее не начисляются проценты. При долгосрочном хранении стоит вспомнить об инфляции, а значит – о частичном убытке дольщика.

Некоторые застройщики не признают данную схему удобной для себя, поскольку она лишает их возможности напрямую привлекать деньги от дольщиков. Следовательно, большинству компаний придется вести строительство за свой счет либо брать солидный кредит в банке. Но для девелоперов здесь есть преимущество: чем больше средств у покупателей на эскроу-счетах, тем дешевле обойдется проектное финансирование (банк снизит процентные ставки).

Несомненно, необходимость сотрудничать с посредником-банком повлечет дополнительные комиссионные расходы и повысит общую стоимость операций. Подобные изменения существенно отразятся на работе девелоперов и приведут к повышению цен на жилье в новостройках. А в случае задержки сдачи объекта в эксплуатацию более, чем на 6 месяцев, любого застройщика могут признать банкротом (для правительства это очередной «рычаг управления» стройкой).

Но не стоит отметать еще один вариант развития событий: разорение значительной части строительных компаний, которое повлечет за собой сокращение рабочих мест. Не исключено также, что из-за необходимости открытия эскроу-счетов будет наблюдаться частичный переход застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала. Но несмотря на все минусы, даже здесь есть приятный «бонус» для строительных организаций: больше не потребуются дополнительные формы обеспечения, а соответственно, лишние затраты в виде оплаты поручительства банков, страховых взносов, отчислений в компенсационный фонд.

Напоследок стоит вспомнить и о третьей стороне – банках. Да, они выиграют больше всех. Но теперь, скорее всего, начнут кредитовать только компании, которых уже обслуживали на протяжении нескольких лет и в чьей надежности убеждены, поскольку принимают на себя риски, связанные с незавершенным строительством.

А вот что касается уже запущенных объектов, которые нуждаются в финансировании, но не могут быть достроены по старой схеме за счет дольщиков, то здесь есть высокая степень риска, что они будут заморожены или переданы на завершение другим девелоперам. Однако, если компания ранее работала с банками, значит ее надежность уже подтверждена фактами и она сможет получить кредит, чтобы избежать неприятностей. Именно от этого следует отталкиваться инвестору, выбирая квартиру в новостройке.

What Is Escrow?

Escrow is a legal concept describing a financial instrument whereby an asset or escrow money is held by a third party on behalf of two other parties that are in the process of completing a transaction. Escrow accounts might include escrow fees managed by agents who hold the funds or assets until receiving appropriate instructions or until the fulfillment of predetermined contractual obligations. Money, securities, funds, and other assets can all be held in escrow. It is often suggested as a replacement for a certified or cashier’s check.

Key Takeaways

• Escrow is the use of a third party, which holds an asset or funds before they are transferred from one party to another.
• The third-party holds the funds until both parties have fulfilled their contractual requirements.
• Escrow is associated with real estate transactions, but it can apply to any situation where funds will pass from one party to another.
• With real estate, escrow can be used when purchasing a home, but also for the life of a mortgage.
• Online escrow has been on the rise as a way to offer secure transactions for high-ticket items, such as art or jewelry.

Схема действия покупателя с применением счёта эскроу

Гражданин, решивший приобрести жильё в строящемся доме, должен пройти определённую процедуру в виде осуществления таких последовательных мероприятий:

1. Заключение договора ДДУ. Здесь должно быть оговорено, что расчёты осуществляются через счёт эскроу.
2. Регистрация ДДУ в Росреестре.
3. Сбор документов для банка. В комплект входит: паспорт или иное удостоверение личности, справка о зарплате и копия трудовой книжки.
4. Открытие счёта и перечисление на него полной стоимости квартиры. Если открывается ипотечный договор, то на эскроу-счёт переводится первый взнос по ипотеке.
5. Подписание акта приёма-передачи.
6. Оформление квартиры в собственность.

Каким образом открывается счет эскроу в РФ?

Для того чтобы это осуществить, нужно выполнить последовательно ряд несложных шагов:

• Найти банковское учреждение, которое оказывает своим клиентам услугу по эскроу, и написать заявление.
• В заявлении нужно будет прописать:
  • сумму финансовых средств, которые поступят на счёт, они составляют предмет договора;
  • что должна делать кредитная организация при условии выполнения всеми сторонами сделки возложенных на них обязательств;
  • какими обязанностями и правомочиями располагает каждая из сторон;
  • каким образом участники планируют разрешать возможные споры, которые могут возникнуть между ними;
  • срок, на который рассчитан договор, если он является существенным условием, выраженным в согласии сторон;
  • основания, при наступлении которых сделка может быть разорвана, и последовательность действий, которые нужно выполнить для расторжения сделки;
  • персональные данные всех участников.
• После этого депонент должен пополнить финансовыми средствами счёт для эскроу способом, который доступен в выбранной им банковской организации.

После выполнения всех указанных выше действий договор счёта эскроу считается открытым, и участники сделки начинают нести бремя тех обязательств, которые они возложили на себя согласно договору.

Узнать что такое девелопмент, а так же чем занимается девелоперская компания, вы можете здесь

Advantages and Disadvantages of Escrow

Escrow can provide security for high-ticket transactions, but that service generally comes with a fee. Escrow for mortgages can help protect the borrower and lender from potentially underpaid property taxes or homeowners insurance. 

On the downside, these numbers are generally estimated, so you may end up overpaying (or underpaying) into your escrow account, which may lead to an adjustment when it comes time to make the annual payments. For the ease that monthly escrow payments offer, this requires a higher mortgage payment than if the payment only included principal and interest.

Pros

• Provides protection during a transaction, notably a real estate transaction (which tends to be sizable)

• Can allow for the monthly payment of insurance and taxes (avoiding having to pay a lump sum).

• Escrow is beneficial for both the buyer and seller when high-ticket items are involved.

Cons

• Higher mortgage payments (if escrow is used for taxes and insurance)

• Estimates might be incorrect for the amount of taxes.

• For online transactions, escrow fees might be higher than other platforms, such as PayPal.

ПОЛЕЗНЫЙ ЭСКРОУ-СЧЕТ?

С 1 июля 2019 года все застройщики, которые работают по схеме долевого строительства, обязаны перейти на использование эскроу-счетов.

Это называется проектное финансирование. Деньги же дольщиков, которые, по сути, прекращают быть дольщиками, так как больше не финансируют своими деньгами строительство, а лишь гарантируют впоследствии оплату построенного жилья, просто замораживаются в банке.

Итак, кому от этого хорошо?

Эскроу-счета полезны, в первую очередь, покупателям жилья на этапе строительства. Их деньги теперь не пропадут в случае мошенничества или неудачи застройщика. Без выполнения обязательств деньги ему просто не перейдут. Более того, теперь застройщиком-участником по договору эскроу-счёта не может быть «левая» организация. Для строительных компаний законодательством закреплён опыт работы на строительном рынке не менее трёх лет. При этом общая площадь застройки должна равняться не менее 10 тыс. кв. м.

По договору устанавливается ввод объекта в эксплуатацию в строго оговоренные сроки. В ином случае строительная компания получает отказ в предоставлении ЗОС (заключения о соответствии), что влечёт существенные финансовые потери. Запрещено задерживать окончание строительства недвижимости на срок более трёх месяцев.

Лайфхак

С использованием эскроу-счетов практически отсутствует риск потери денежных средств даже в случае банкротства банка, в котором эскроу-счет был открыт. Во исполнение решения правительства РФ, средства на таких счетах застраховываются на сумму до 10 млн руб. Страхование счёта эскроу осуществляется государством в лице Агентства по страхованию вкладов. Данный вид страхования регулируется 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».

Важно, что по закону эскроу-счета открываются бесплатно, платить за них банку не нужно. Правда, и заработать на этом будет нельзя: проценты на эти средства начисляться не будут

А ещё не стоит забывать об инфляции…

Вот так бывает

Деньги на счете-эскроу должны находиться в течение всего периода строительства, которое может идти годы. Согласно закону, данные суммы не подлежат индексации. В случае несоблюдения застройщиком условий договора денежные средства возвращаются депоненту (дольщику) в 100-процентном объеме. Но фактическая цена этих денег, если в стране имеет место быть инфляция, уже будет меньше их реальной стоимости…

Зато эскроу-счета очень выгодны банкам. «С момента внесения денег депонентом и до их получения бенефициаром (застройщиком) внесённые деньги являются ресурсом банка, который он может размещать по своему усмотрению. Причём ресурсом срочным и понятным, аналогичным срочным вкладам юридических лиц, поскольку до расчётов по обязательствам им никто не может воспользоваться. Более того, этот ресурс является безвозмездным, поскольку по закону проценты на сумму денежных средств, находящихся на счёте эскроу, не начисляются. С этой точки зрения для банков это архивыгодное мероприятие, аналогов которому на сегодняшний день не существует», — говорит Дмитрий Шевченко, партнёр юридического бюро «Замоскворечье».

А вот застройщикам эскроу-счета нравятся, мягко говоря, не очень: во-первых, деньги на стройку надо искать где-то ещё; во-вторых, их ведь можно и не найти, а там недалеко и до закрытия бизнеса, говорят небольшие участники рынка. «С 1 июля привлекать проектное финансирование под строительство смогут далеко не все застройщики, а полученные от покупателей средства они смогут получить, только когда объект будет полностью сдан», — указывает аналитик ГК «Алор» Алексей Антоненко. При этом, по его словам, для застройщиков в этих изменениях есть и другие минусы: помимо необходимости поиска новых источников финансирования, конкурировать с другими застройщиками будет сложнее. Если раньше привлечь покупателей можно было низким ценником на этапе котлована, то теперь ценник будет соответствовать реальному положению дел на рынке, и влиять на цену уже можно будет только за счёт реальной оптимизации строительного процесса, заключает эксперт.

Поскольку в красной зоне кредитоспособности находится порядка 30% уже начатых строительных объектов, то, чтобы не превратить их в проблемные, решено было сделать исключение на переходный период.

Вот так бывает

В апреле правительство утвердило критерии, при соответствии которым часть уже начатых строительных объектов может быть достроена по старым правилам — речь идет о проектах, готовность которых составляет не менее 30% и где 10% площадей продано по договорам доверительного управления.

Отличия эскроу-счетов от аккредитивного счёта и прочих аналогов

Говоря о том, что эскроу-счет является новым инструментом, нельзя утверждать о его новизне принципиальной, так как существуют аналогичные банковские инструменты, также предназначенные для безопасных расчетов. Таковыми инструментами являются:

• Банковская ячейка. Надежное средство хранения денежных средств, а также инструмент передачи наличных денег. Средства закладываются в ячейку, доступ к ним получает продавец по выполнении определенных условий;
• Аккредитивный счет. Работает по тому же принципу, что и банковская ячейка, продавец получит доступ к деньгам после того, как выполнит условия со своей стороны.

Казалось бы, зачем изобретать очередной инструмент, если эти две системы и так отлично работают и в течение десятилетий хорошо себя зарекомендовали? Ну, допустим, банковская ячейка проигрывает эскроу-счету по очевидным причинам – достаточно неудобно носить в банк (и забирать оттуда) наличные деньги. На самом деле и у аккредитива есть несколько отличий у эскроу-счетов, которые незаметны на первый взгляд, но, однако, они являются весьма существенными:

• Существует отзывной аккредитив, его может закрыть сам банк по распоряжению плательщика, причем, уведомление об этом получателя денег не является обязательным условием. Эскроу-счет закрывается только в случае личного присутствия всех сторон сделки.
• Операции по аккредитивным счетам весьма жестко ограничены законодательными рамками, а вот эскроу-счет предполагает намного больше свободы действий. Ключи для разблокировки средств на аккредитиве нельзя изменить, тогда как стороны эскроу-соглашения могут сами определять, какие документы должны быть предоставлены для разблокировки счета.

Кстати, уже с лета 2018 года на территории РФ услуги расчетов по схеме могут предоставлять не только кредитные организации, но также страховые компании, биржевые брокеры, а также юридические фирмы и нотариусы. С другой стороны, открытие счетов в пределах расчетов по ДДУ имеют только банки, причем, не все, а только те, которые одобрены Центробанком (их перечень можно найти на сайте ЦБ).

И еще одно отличие: деньги на счетах эскроу принимают участие в системе банковского страхования вкладов, при этом размер возмещения органичен 10 млн. рублей (но это только по операциям с недвижимостью), тогда как лимит компенсации по аккредитиву (как и по счетам физических лиц) ограничен пределом в 1,4 млн. рублей.

Содержание ячеек, в свою очередь, не подпадает под действие системы страхования вложенных средств, хотя, справедливости ради, клиент банка, в случае его банкротства, получает доступ к своей ячейке по завершении процедуры смены собственника.

Заключение

Счет эскроу – относительно новый финансовый инструмент для нашей страны, хотя на Западе для обеспечения надежности сделок применяется давно. В России впервые он начал использоваться в 2014 году, а активное развитие этого сегмента произошло в 2019-м, когда эскроу-счет стал обязательным для долевого строительства жилья по закону №214-ФЗ.

Механизм действия счета эскроу напоминает аккредитив или банковскую ячейку: на него вносятся деньги покупателя, а продавец получает к ним доступ только после того, как сделка состоялась и получены все необходимые документы. Отличие от аккредитива прежде всего в том, что в случае с эскроу банк – полноценный участник сделки, гарант ее совершения.

Договор счета эскроу отличается от обычных договоров открытия банковского счета только тем, что его заключают три стороны: продавец, покупатель и банк.

Главная сфера применения эскроу-счетов – долевое строительство. Введение с июля 2019 года обязательного использования условного депонирования позволяет защитить покупателя от банкротства застройщика и потери денег. Внесенные на счет эскроу средства блокируются до окончания строительства, доступа к ним застройщик не имеет. Взамен этого банк предоставляет строительной компании кредит, который погашается после ввода дома в эксплуатацию. Дольщик, в свою очередь, также не может забрать свои деньги до тех пор, пока стройка не закончена либо не расторгнут договор. Таким образом обеспечивается надежность сделки и стабильность экономического положения ее сторон.

Есть у счета эскроу и недостатки. Главный из них – высокая стоимость ведения такого счета для застройщика и необходимость платить проценты по кредиту, что повышает стоимость жилья для конечного потребителя и выдавливает с рынка небольшие компании с малым количеством объектов в работе.