Паи и акции вместо квартир: инвестиции в reit и зпифн

Types[edit | edit source]

Equity REITsedit | edit source

Most REITs operate as equity REITs, providing investors access to diverse portfolios of income-producing assets they would not be able to afford on their own. These real estate companies own properties in a range of real estate sectors that are leased to tenants, such as office buildings, shopping centers, apartment complexes and more. They distribute the bulk of their income to shareholders in the form of dividends.

mREITsedit | edit source

Mortgage REITs (mREITS) provide financing for income-producing real estate by purchasing or originating mortgages and mortgage-backed securities and earning income from the interest on these investments.

PNLRsedit | edit source

Public non-listed REITs (PNLRs) are registered with the SEC but do not trade on national stock exchanges. Liquidity options vary and may take the form of share repurchase programs or secondary marketplace transactions but are generally limited.

Private REITsedit | edit source

Private REITs are real estate funds or companies that are exempt from SEC registration and whose shares do not trade on national stock exchanges. Private REITs generally can be sold only to institutional investors.

Правильный способ инвестировать в ритейл

Я назвал Realty Income лучшей универсальной дивидендной акцией на рынке, и на то есть веская причина. Realty Income не только выплачивает щедрый дивидендный доход в размере 4, 2%, но компания выплачивает 579 последовательных ежемесячных дивидендов (это более 48 лет) и увеличивает свои дивиденды в 98 раз с момента листинга на NYSE в 1994 году.

Realty Income имеет портфель из более чем 5400 объектов недвижимости, большинство из которых занимают розничные арендаторы.

Теперь, прежде чем вы начнете бегать по холмам, услышав слово «розничная торговля», важно подчеркнуть, что не вся розничная торговля терпит крах со стороны Amazon, а также не все виды розничной торговли подвержены рецессии. Фактически, Realty Income специально инвестирует в отдельно стоящие торговые объекты, которые занимают арендаторы, устойчивые к электронной торговле и рецессии

Просто назвать несколько примеров от лучших арендаторов Realty Income:

• Walgreens

  (NASDAQ: WBA)

  является крупнейшим арендатором Realty Income и продает недискреционные товары. То есть людям нужны рецепты и другие товары, которые продает Walgreens, даже в трудные экономические времена. И люди обычно нуждаются в этих товарах своевременно, что делает бизнес устойчивым к электронной коммерции.

• Доллар генерал

  (NYSE: DG)

  и несколько других долларовых магазинов являются основными арендаторами Realty Income. Они предлагают товары со скидкой, которые часто лучше, чем можно найти в Интернете. Кроме того, в бизнесе есть недискреционная составляющая.

• LA Fitness и Life Time Fitness — это бизнес, основанный на услугах и опыте, который просто невозможно скопировать онлайн. Люди должны физически посещать эти предприятия, и здоровье / фитнес остается приоритетом для многих людей, даже во время резких спадов.

Мало того, что портфель арендаторов разработан, чтобы избежать этих основных факторов риска, но все арендаторы Realty Income находятся в чистом лизинге. Как правило, это означает, что арендаторы берут на себя обязательства по долгосрочному начальному сроку (15 лет или более) с ежегодным повышением арендной платы или эскалаторами, встроенными прямо в здание.

Кроме того, чистый лизинг перекладывает большую часть непредсказуемых расходов на владение недвижимостью на доходы от недвижимости. Арендаторы несут ответственность за налоги на имущество, страхование и большинство расходов на содержание. Доход от недвижимости просто устанавливает арендатора и год за годом получает предсказуемый, растущий доход.

Как инвестировать в REIT для получения дивидендов.

Начало работы с REIT инвестирования начинается с исследования различных типов REIT. Сравнение выплат дивидендов является первым шагом, но есть и другие вещи, которые следует учитывать.

Инвесторы должны учитывать общую экономическую ситуацию и то, как изменения в денежно-кредитной политике, такие как рост или падение процентных ставок, могут повлиять на показатели REIT.

Согласно исследованию Джонсона, акции REIT растут на 16,3% ежегодно с 1972 по 2018 год в периоды обширной денежно-кредитной политики. Когда денежно-кредитная политика стала более жесткой, годовая доходность снизилась в среднем до 9,5%.

Инвесторы также должны понимать разницу между традиционным REIT и фондом REIT

Как ETF, так и взаимные фонды могут предложить доступ к корзине REIT и их базовых активов, но важно избегать дублирования, чтобы оставаться диверсифицированным

Наконец, взвесьте риски конкретного сектора REIT. Например, офисная недвижимость может быть более подвержена экономическим колебаниям, так как у них, как правило, более короткие сроки аренды.

При инвестировании в REIT для получения дивидендов или по любой другой причине, помните старое правило управления рисками: Знайте, чем вы владеете!

Как устроены фонды REITs?

REITs (инвестиционные трасты недвижимости) можно рассматривать как зарубежные акционерные компании, но особого типа. Возникли в 1960-е годы в США, но наибольшим спросом стали пользоваться в 1990-е.

Согласно законодательству, инвестиционные трасты должны инвестировать не менее 75% капитала в недвижимость и не менее этого процента получать в виде арендной прибыли. При этом 90% всей прибыли должны получать инвесторы. Не более 30 % дохода может приходиться на продажу зданий, которыми фонд владеет менее 4 лет. Эта структура узаконена в 37 странах мира, помимо США.

Главной особенностью REITs является то, что они освобождены от налога на прибыль, хотя выплачиваемые дивиденды налогом по-прежнему облагаются. Основные типы REITs:

Примерно 90% всех трастов — рентные. На сегодня капитализация только американских REITs исчисляется сотнями миллиардов долларов и составляет примерно 5% капитализации фондового рынка США. Выплачивая хорошие дивиденды в силу законодательной политики по созданию фонда, акции фондов REITs также неплохо растут. На их рост влияют две составляющие: положение дел в самом инвестиционном трасте (оценка этого положения инвесторами) и ситуация на рынке недвижимости.

Наличие разных факторов говорит о том, что фонд REITs не может полностью следовать росту квадратного метра — но на дистанции удовлетворительно воспроизводит этот показатель. Поскольку вложения фонда диверсифированы по разным объектам (отели, торговые центры, общежития и пр.), а аренда в целом приносит неплохой доход, то трасты недвижимости весьма устойчивы.

Хотя без банкротств в этой сфере все же не обходилось — например, New Century Financial Corporation обанкротилась в апреле 2007 года, через год за ней последовала IndyMac Bancorp и еще через год Thornburg Mortgage Inc. Нетрудно видеть, что банкротства в основном пришлись на кризис 2008-09 годов, когда пострадало все, связанное с ипотечным кредитованием. Ипотечные REITs — наиболее рискованный вариант инвестиций в недвижимость.

Интересно сравнить не только доходность инвестиционных трастов и американских акций, но и их корреляцию между собой. Известно, что разнонаправленное поведение активов положительно сказывается на общей доходности портфеля. Посмотрим на статистику с 1990-х годов, когда в мире началось бурное развитие REITs:

Здесь мы видим, что REITs довольно часто ведут себя, как и другие акции, но все же не всегда — с 2000 по 2002 год, когда кризис пузыря доткомов вызвал долговременное падение акций, недвижимости это не коснулось. Зато в 2008 году, когда игра с ипотечными кредитами закончилась мировым кризисом, она упала практически так же, как акции. В результате неудивительно, что в совокупности фонды REITs на этом отрезке принесли несколько больший доход.

Другие исследования подтверждают эту тенденцию: фонды REITs на всех промежутках от 10 лет показывали доходность, близкую к американским акциям. Так, за период 1970-2015 REITs принесли со 100 долларов около 6000$ дохода, тогда как индекс S&P500 принес около 8500$ (дивиденды включены). В годовой доходности это соответствует примерно 9.5% против 10.3%.

Доходность, выгода и прочие плюсы

В чем привлекательность REITs для инвесторов?

В первую очередь это размер дивидендов.

Дивы платятся ежеквартально. Некоторые балуют своих акционеров ежемесячными выплатами.

Для сравнения. Текущий уровень средних дивидендных выплат по акциям американских компаний (входящих в индекс S&P) не превышает 2% годовых.

Учитывая высокий и постоянный дивидендный поток, практически все инвестиционные компании и пенсионные фонды имеют у себя в портфеле кусочек фондов недвижимости.

Откуда такая высокая доходность?

Reit должны следовать законодательству своей страны.

А оно обязывает:

Из основных показателей:

• Не менее 75% средств фонда должно вкладываться по назначению. То есть либо в недвижимость, либо в ипотечные бумаги.
• Прибыль от деятельности фонда должна минимум на 75% состоять от аренды или выплат по ипотечным закладным.

Второй фактор привлекательности — это рост стоимости недвижимости.

Цена подросла. Увеличилась капитализация Reits. Акции компании идут вверх. Инвесторы довольны.

Другие преимущества:

• Широкая диверсификация. Компания обычно владеет не одним-двумя домами (отелями), а широкой сеткой объектов недвижимости по стране и миру. Плюс никто не заставляет вкладываться только в один такой фонд. Можно прикупить несколько разных Reits, еще больше увеличив разнообразие. Как по отраслям, так и по странам.
• Высокая ликвидность. Как и обычные акции, покупать-продавать можно на бирже в любой момент. И главное по справедливой цене. Попробуйте провернуть этот фокус с реальной недвижимостью. Потратите несколько месяцев.
• Полностью пассивный доход. Вложил деньги и … все. Никаких отношений с арендаторами и прочей лабудой, с которой сталкиваются домовладельцы.

Третий фактор. Рост дивидендов. Плата за аренду со временем растет (хотя бы на величину инфляции). А 90% с прибыли компании на выплаты никто не отменял. Увеличение дивидендной доходности делает акции более привлекательными и порождает повышенный спрос. И снова это толкает котировки вверх.

Сколько стоит одна акция?

В пределах нескольких десятков баксов. Реже пара-тройка сотен. И вы в деле. Гордый владелец недвижимости.

Подробнее об инвестиционном фонде недвижимости

REIT — это инвестиционная структура в сфере недвижимости, сопоставимая с взаимным фондом, позволяющая как мелким, так и крупным инвесторам приобретать в собственность коммерческую недвижимость, жилые комплексы и больницы.

Требования к REIT в США

Минимальное число акционеров REITs — 100, при этом в собственности 5 лиц не может быть сконцентрировано более 50% акций фонда в течение последних 6 месяцев каждого налогового года. По крайней мере 75% из REITs активов должны быть инвестированы в недвижимость, наличные или казначейские облигации США. Не менее 75% общего дохода фонд должен получать от арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования.

Согласно американскому законодательству, инвестиционные фонды недвижимости должны распределять между своими инвесторами не менее 90% получаемого дохода, т.е. коэффициент выплаты дивидендов должен составлять 90%. За это фонды освобождены от налога на прирост капитала, хотя инвесторы по-прежнему должны платить налог на прибыль от выплат, которые они получают. Многие REITs имеют программы реинвестирования дивидендов (DRIPs), что позволяет частично возвращать выплаченные суммы с течением времени.

История REIT

В США REITs существуют уже на протяжении более чем 50 лет. Конгресс США предоставил юридические полномочия для формирования REITs в 1960 в качестве поправки к продлению акцизного налога на сигареты. В том же году Национальная ассоциация инвестиционных фондов недвижимости создала группу профессионалов для продвижения REITs. В следующем году группа получила название Национальная Ассоциация Инвестиционных Фондов Недвижимости (NAREIT).

В 1965 году первый инвестиционный фонд недвижимости — Континентальные Ипотечные Инвесторы начал торговаться на Нью-Йоркской фондовой бирже (NYSE). К концу 1960-х годов, крупные инвесторы, в том числе и Джордж Сорос, заинтересовались исследованиями в области REITs. Ипотечная направленность REITs объясняет значительную часть роста инвестиционных фондов недвижимости в начале 1970-х годов. Отчасти, они послужили катализатором жилищного бума в США.

Международные инвестиционные фонд недвижимости

С момента своего первого появления, REITs начали распространяться в Европу, и постепенно стали доступны во многих странах за пределами Соединенных Штатов.

В 1971 году в Австралии состоялось первое размещение имущественных трастов на бирже.

Канадские инвестиционные фонды недвижимости дебютировали в 1993 году.

В 2001 с запуском японских инвестиционных трастов, REITs начали распространяться по всей Азии.

В Европе REITs начали регулироваться законодательно: во Франции в 2003, в Германии в 2007 и в Великобритании в 2007. В общей сложности, около 40 стран имеют законодательства, регулирующие инвестиционные фонды недвижимости.

Основные виды REITs в США

1. Рентные или долевые (Equity REIT). Большинство (90%) фондов недвижимости принадлежит к данному типу. Они покупают объекты недвижимости, выступают управляющей компанией и получают доход от сдачи объектов. Рентные REIT чаще всего покупают недвижимость напрямую или через юрлицо, поэтому владение их паями подразумевает право на долю собственности в том или ином объекте недвижимости. Для повышения эффективности и сокращения затрат большинство фондов управляют определенным типом недвижимости (жилой, коммерческой, гостиничной, социальной)
2. Ипотечные (Mortgage REIT). Эта категория REIT специализируется на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. Они получают доход от процентов, выплачиваемых по ипотечным кредитам. Их доходы генерируются главным образом чистой процентной маржой, спредом между процентами, которые они получают по ипотечным кредитам и стоимостью финансирования этих кредитов. Эта модель делает их сильно зависимыми от повышения процентных ставок.
3. Гибридные (Hybrid REIT). Представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT. Они инвестируют как в объекты недвижимости, так и в ипотечное кредитование.

Физические лица могут инвестировать в REITs либо, купив свои акции непосредственно на бирже, либо путем инвестирования в инвестиционный фонд, который специализируется на публичной недвижимости.

Некоторые инвестиционные фонды недвижимости специализируются именно в одной области недвижимости, например, только на торговых центрах. Другие более разнообразны. Существуют несколько доступных ипотечных инвестиционных биржевых фондов, большинство из которых имеют довольно низкие коэффициенты операционных расходов. Формат биржевых фондов может помочь инвесторам избежать чрезмерной зависимости от одной компании, географической области или отрасли.

Почему REIT?

За последние годы я вкладывал в самые разные активы — в моем портфеле есть доходная недвижимость, доходные сайты, криптовалюты, также я участвую в IPO и торгах по банкротству. Кроме того, я вкладываю деньги в SPAC, энергетические компании, ETF/CTF фонды и другие инструменты. Вот почему я выбираю REIT и постоянно наращиваю их долю:

1. В них реально вкладывать любые, даже самые минимальные суммы.
2. Купить можно через любого брокера — российского, зарубежного и т.д.
3. Мобильность — реально купить с ноутбука или смартфона, не нужно никуда ехать.
4. Ликвидность – в случае необходимости вы легко продадите эти акции (это совсем не так сложно и долго, как продавать реальную недвижимость).
5. Надежность — эти компании имеют высокий кредитный рейтинг.
6. Вы будете получать доход в долларах США.

Это не полный список преимуществ фондов недвижимости. Но их главный плюс для любого инвестора — это возможность стабильно получать пассивный доход (дивиденды) в американских долларах. Этот доход генерирует фонд, который сдает недвижимость в аренду.

Если регулярно совершать покупки на небольшие суммы, вы обеспечите стабильный рост капитала за счет льготных налогов и продуманной бизнес-модели фондов зарубежной недвижимости REIT.

How to Invest in REITs

You can invest in publicly traded REITs—as well as REIT mutual funds and REIT exchange-traded funds (ETFs)—by purchasing shares through a broker. You can buy shares of a non-traded REIT through a broker or financial advisor who participates in the non-traded REIT’s offering.

REITs are also included in a growing number of defined-benefit and defined-contribution investment plans. An estimated 87 million U.S. investors own REITs through their retirement savings and other investment funds, according to Nareit, a Washington, D.C.-based REIT research firm.

REIT activities resulted in the distribution of $69 billion in dividend income in 2019 (the most recent data available).

There are more than 225 publicly-traded REITs in the U.S., which means you’ll have some homework to do before you decide which REIT to buy. Be sure to consider the REIT’s management team and track record—and find out how they’re compensated. If it’s performance-based compensation, odds are they’ll be working hard to pick the right investments and choose the best strategies.

Of course, it’s also a good idea to look at the numbers, such as anticipated growth in earnings per share and current dividend yields. A particularly helpful metric is the REIT’s funds from operations (FFO), which is calculated by adding depreciation and amortization to earnings, and then subtracting any gains on sales. 

Ведущий офис REIT для хороших и плохих времен

Boston Properties является одним из крупнейших владельцев и разработчиков офисной недвижимости в мире. Компания специализируется на офисных объектах класса А (высшего качества) и в настоящее время имеет портфель из 200 объектов недвижимости площадью 52 миллиона квадратных футов.

Стратегия компании проста — Boston Properties разрабатывает высококачественную офисную недвижимость на рынках с высоким спросом (не только Бостон, как следует из названия). Бостон действительно является крупнейшим рынком REIT, но компания также имеет крупные инвестиции в Нью-Йорке, Вашингтоне и Сан-Франциско.

Развитие свойств, в отличие от приобретения существующих, может быть отличным способом создания акционерной стоимости. Короче говоря, вообще дешевле построить недвижимость с нуля. Это создает лучшую доходность по стоимости, а также приводит к немедленной положительной справедливости, когда собственность завершена. На момент написания этой статьи, Boston Properties имеет 6, 6 млн. Кв. Футов пространства в своих трубопроводах для разработки или реконструкции, 85% которых уже сданы в аренду.

В дополнение к девелопменту, компания приобретает существующие объекты недвижимости, если считает, что может повысить стоимость.

Boston Properties также имеет хорошо диверсифицированную базу арендаторов, при этом ни один арендатор не составляет более 3, 3% дохода от аренды.

Один из моих любимых аспектов Boston Properties — это акцент на рециркуляцию капитала, то есть постоянную продажу ценных активов и реинвестирование в активы, создающие стоимость, для максимизации долгосрочной прибыли. В качестве упрощенного примера предположим, что вы потратили 1 миллион долларов на строительство нового объекта, стоимость которого после завершения составила 1, 5 миллиона долларов. Затем вы можете продать имущество и использовать 1, 5 миллиона долларов для строительства объекта стоимостью 2 миллиона долларов, и так далее, и так далее. После IPO в 1997 году Boston Properties потратила 14, 2 миллиарда долларов на приобретение, но получила 10, 4 миллиарда долларов от продажи имущества.

REIT: налог на дивиденды. Что нужно знать

Базовая ставка налогообложения — 30%. Именно по этой ставке брокер как налоговый агент выплачивает дивиденды —  инвестор получает доход “чистыми”, уже за вычетом налогов. Налоговая ставка при работе с зарубежным брокером — 13%.

На рисунке — сравнение фактически полученных дивидендов по фонду Realty Income у зарубежного брокера и у российского брокера Тинькофф.

Иногда ставку налога на акции некоторых иностранных компаний можно снизить до 13%, для этого надо заполнить форму W-8BEN. После заполнения формы брокер берет налог 10%, а оставшиеся 3% идут в бюджет России, при этом вам нужно самому составить налоговую декларацию и оплатить эту сумму. За нарушение инвестору грозит штраф. 

К сожалению, возможности снизить налог, заполнив форму W-8BEN, не касаются фондов REIT, а налоговая ставка в 30% многим кажется чересчур высокой. Но если сравнить среднюю историческую доходность, имеет смысл не зацикливаться на налогах. 

1. Rental Property Investing

Rental property investing involves finding, acquiring, and managing residential dwellings — single-family homes, duplexes, townhouses, and condominiums — for a profit. The majority of investors own rental units that have “cash-flow,” meaning that the monthly rental income exceeds the monthly rental expenses. This isn’t always possible in an expensive and rapidly growing market. And investors may choose to break even or even fund part of the monthly cost in anticipation of holding and selling the property for more money down the road.

Rental property investing is best suited for those with the skills and interest in taking a very active role — including researching, selecting and acquiring homes, property management, maintenance, and handling tenants.

Pros of Rental Property Investing

• Once set up, you can benefit from passive monthly cash flow
• You can benefit from powerful tax benefits including depreciation
• Capital appreciation potential — If bought and managed wisely, rental properties generally appreciate in value over time while your cost of ownership decreases typically
• Rents go up with inflation, increasing monthly cash flow over time
• Tenants pay down your mortgage for you
• You maintain control over your investments
• You can use leverage (debt) to create a portfolio of rental properties quickly
• As a direct form of real estate investing, rental properties are not directly correlated to the stock market
• You can buy a distressed property, do some or all of the work yourself and benefit from instant equity
• Unique tax benefits such as depreciation

Cons of Rental Property Investing

• You are a landlord dealing with tenants (or you’ll need to find and pay a qualified property manager)
• It’s a long-term investment (expect to hold on to the property for at least ten years)
• High transaction fees
• Takes time, knowledge and active participation to be successful
• Your funds are not liquid if you have a financial emergency
• Can take 30–45 days to close on a property
• Harder to achieve investment diversification because of the high cost of each property
• Capital intensive — You need lots of cash

Виды REIT

Фонды недвижимости классифицируются на 12 сегментов:

x

1. Office – владеют и управляют офисными зданиями и прилегающими к ним территориями;
2. Industrial – производственные площади, склады, ангары и прочее;
3. Retail – недвижимость для торговых компаний – это всевозможные магазины, торгово-развлекательные центры, аутлеты;
4. Lodging – Отели, санатории, базы отдыха и т.п.;
5. Residential – жилая недвижимость различных классов комфортности, от эконома до премиума;
6. Timberland – Лесные площади. К ним также относят компании, которые владеют этими лесами и одновременно заготавливают древесину;
7. Health Care – Здания здравоохранения. Это всевозможные больницы, поликлиники, офисы для частных и не только больниц, лаборатории;
8. Self-storage – склады самообслуживания для частных лиц и бизнеса.
9. Infrastructure — различные виды инфраструктурных объектов: для сотовых сетей, проводной и беспроводной связи, передачи энергии.
10. Data Center – Помещения для серверов;
11. Specialty – Театры, кинотеатры, казино, наружная реклама и т.д.
12. Diversified – Набор зданий различной направленности управляемые одной компанией. В таких фондах могут быть здания ритейла, склады, жилая недвижимость, больницы и т.д.

Это все категории фондов. Как показывает практика, 12 категория одна из самых малочисленных.

Где узнать список REIT

Чтобы узнать список REIT на Санкт-Петербургской бирже, приходите на бесплатный интенсив по REIT. Но это далеко не полный список: выбор активов у зарубежных брокеров — в пять раз больше.

Что касается принципов работы с REIT, мы отдельно оцениваем каждый фонд и выбираем по нему стратегию. Все зависит от его характеристик, показателей и целей инвестора. На наших каналах мы регулярно публикуем и обновляем аналитику по фондам REIT.

Подписчики Территории инвестирования имеют доступ к этой информации в отдельном чате. Там можно узнать все — факторы роста, фундаментальные факторы, показатели кредитной нагрузки, за счет чего компания живет и развивается, ее политика по уплате дивидендов. Вся эта информация есть по 200 фондам, которыми мы интересуемся.

Получился удобный сервис, который может сэкономить новичку порядка 98% времени на самостоятельный поиск нужной информации. И это не теория, а практика, поскольку в наши портфели вложены реальные деньги, и мы не намерены их терять. Наша компания не ставит на конкретный фонд — мы выбираем портфельную стратегию и держим портфель, включающий десятки разных фондов зарубежной недвижимости, больших и маленьких, работающих в разных нишах. Такая диверсификация позволяет свести риски к минимуму.

Но кроме конкретных названий фондов, мы предлагаем подписчикам обучение

Инвестору важно не просто следовать рекомендациям, а понимать основы и иметь четкое видение своих действий в разных рыночных ситуациях

Дисклеймер: статья не является финансовой рекомендацией или руководством к действию.

Автор статьи: Андрей Меркулов

Действующий предприниматель, владелец ряда инвестиционных проектов, эксперт в областях недвижимости, маркетинга, и автоматизации бизнеса.

Автор 6 книг о бизнесе, действующий член AMA (американской ассоциации маркетинга, www.marketingpower.com), организатор бизнес-конференций.